Адрес:
г. Москва, ул. Арбат, д. 54/2, стр. 1, оф 446
Телефон:
Главная \ Экспертизы \ Экспертиза градостроительной документации

Экспертиза градостроительной документации

Градостроительные риски: уроки судебной практики

При оценке градостроительных рисков, которые могут возникнуть при реализации проекта, большинство девелоперов руководствуется градостроительным планом. Изучая этот документ, потенциальный покупатель исходит из того, что ему удастся реализовать проект в рамках указанных ограничений. Между тем, как решение уполномоченного органа об утверждении градостроительного плана, так и прочая градостроительная документация могут стать предметом обжалования в суде.

С учетом правового статуса градостроительная документация оспаривается в порядке, предусмотренном гл. 24–25 ГПК РФ либо гл.24 АПК РФ (об обжаловании нормативных актов / ненормативных актов, действий и бездействия государственных органов). Одной из особенностей рассмотрения дел данной категории является фактическое отсутствие в процессуальном законодательстве требования об обязательном привлечении к рассмотрению таких заявлений лица, права которого могут быть прям о затронуты решением суда, поскольку в процессе выступают только заявитель и «заинтересованное лицо», т.е. государственный орган, чьи действия и/или решения обжалуются. Однако на практике суды все же привлекают к участию в таких делах иных лиц (например, девелоперов, в отношении участка которых выдана оспариваемая градостроительная документация), но это право, а не обязанность суда.

В свою очередь, в отношении дел об оспаривании нормативных / ненормативных актов государственных органов существенно расширен круг лиц, которые могут выступить субъектом такого обжалования.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» на заявителей возложена обязанность доказывания факта нарушения их прав, а все остальные факты относятся к сфере доказывания государственного органа, чьи действия / бездействие оспариваются. Аналогичным образом обязанность доказывания распределяется и в арбитражном процессе.

Между тем, суды не всегда правильно понимают такое распределение обязанности доказывания. В частности, при оспаривании градостроительного согласования в сфере охраны объектов культурного наследия они необоснованно расширяют круг возможных заявителей со ссылкой на Определение Конституционного суда РФ от 15.07.2010 № 931-О-О, в котором было отмечено, что сохранение объектов культурного наследия затрагивает права каждого гражданина Российской Федерации.

В соответствии со ст. 6 закона РФ от 25.06.2002№ 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» под государственной охраной объектов культурного наследия понимается система правовых, организационных, финансовых, материально-технических, информационных и иных мер, направленных на выявление и учет, изучение объектов культурного наследия, предотвращение их разрушения или причинения им вреда, контроль над сохранением и использованием объектов культурного наследия. Любое не соответствующее закону градостроительное согласование в отношении объекта культурного наследия нарушает указанную систему мер, а, следовательно, и автоматически нарушает права на охрану объектов культурного наследия абсолютно любого гражданина России и может быть им обжаловано. Таким образом, с учетом описанного искаженного распределения обязанности по доказыванию лица, обжалующие ненормативный акт в отношении объекта культурного наследия, могут не доказывать нарушение своих прав.

Такие же тенденции к необоснованному расширению круга потенциальных заявителей, чьи права «затронуты» оспариваемым действием / актом государственного органа, наблюдаются применительно и к иным видам градостроительной документации (например, при оспаривании градостроительного плана земельного участка и   т.п.).

Непоследовательность законодателя в вопросе о подведомственности споров об оспаривании нормативных актов. Даже в оценке правовой природы градостроительной документации существенно усложняет оценивание юридических рисков по ее оспариванию.

Подведомственность

Непоследовательность законодателя в вопросе о подведомственности споров об оспаривании нормативных актов и даже в оценке правовой природы градостроительной документации существенно усложняет оценивание юридических рисков по ее оспариванию. Прежде всего необходимо определить, к каким документам — нормативным или ненормативным — относится соответствующая градостроительная документация. В связи с противоречивой позицией различных судов в оценке правовой природы градостроительных документов ВАС РФ счел необходимым дать разъяснения в Постановлении Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 583 (далее — Постановление Пленума № 58). В соответствии с п. 1.1 данного Постановления акты об утверждении (принятии) генеральных планов поселений, городских округов, схем территориального планирования носят нормативный характер, поскольку затрагивают права неопределенного круга лиц и рассчитаны на неоднократное применение. Акты, утверждающие правила землепользования и застройки, также признаются нормативными в силу прямого указания п. 8 ст. 1 ГрК РФ.

В свою очередь, ВАС РФ сделал вывод о ненормативном характере документации по планировке территории (проектов планировки квартала).

Следует отметить, что Постановление Пленума № 58 не содержит каких-либо разъяснений относительно градостроительного плана земельного участка, однако если следовать логике ВАС РФ, он подлежит оценке так же, как ненормативный акт государственного органа. Отнесение проекта планировки территории к ненормативным актам с вытекающим отсюда трехмесячным сроком обжалования, предусмотренным ст. 256 ГПК РФ и ст. 198 АПК РФ, создает существенные юридические риски для девелопера, рассматривающего возможность приобретения участка. Фактически лишенный возможности судебного оспаривания в силу истечения сроков давности покупатель в случае несогласия с проектом планировки будет вынужден использовать другой доступный, но более затратный по времени метод — публичную процедуру корректировки проекта планировки территории.

Возвращаясь к вопросу о подведомственности споров по градостроительной документации, следует отметить, что законодатель в очередной раз пересмотрел процедуру оспаривания нормативных правовых актов и отнес ее к компетенции судов общей юрисдикции.

К ненормативным правовым актам и действиям / бездействию государственных органов применимы общие правила, позволяющие обосновывать выбор арбитражного суда влиянием на права заявителя именно в сфере предпринимательской деятельности. В свою очередь, если заявителем выступает гражданин, то дело с тем же предметом рассмотрения будет самостоятельно рассматриваться в суде общей юрисдикции, что, конечно же, не улучшает ситуацию с юридическими рисками.

Необходимо отметить, что в соответствии с п. 2.5 Постановления Пленума № 58 в качестве исключения из упомянутых правил указывается случай, когда заявление об оспаривании этого акта уже подавалось в суд общей юрисдикции и не было им рассмотрено по существу со ссылкой на не подведомственность такого дела судам общей юрисдикции. Данное исключение служит отражением конституционной нормы о недопустимости лишения граждан и организаций доступа к правосудию. Таким образом, если суд общей юрисдикции ошибочно отказал в рассмотрении по существу заявления о признании нормативного акта недействующим, то арбитражный суд обязан рассмотреть такое заявление, чтобы не сложилась ситуация, когда обе ветви судебной власти отказали лицу в праве на судебное разбирательство.

Форма консультации
Задайте свой вопрос
Слайдер
Горы на картинке
Далеко-далеко за словесными горами в стране гласных и согласных живут рыбные тексты.
Узнать больше
Горы на картинке
Далеко-далеко за словесными горами в стране гласных и согласных живут рыбные тексты.
Узнать больше
Адрес:
г. Москва, ул. Арбат, д. 54/2, стр. 1, оф 446
Нужна консультация?

Заполните форму прямо сейчас, мы свяжемся с Вами в течение часа.

Мы с удовольствием ответим на все ваши вопросы