Невозможность договориться со собственниками о выделе доли земельного участка или части дома является поводом обращения в суд.
При обоюдном согласии разделить объект недвижимости сособственники заключают договор о разделе земельного участка. Однако, на практике прийти к соглашению о разделе в досудебном порядке у собственников не получается. И тогда единственным вариантом решения ситуации является обращение в суд.
Перед подачей иска в суд необходимо убедиться, возможен ли раздел делимого земельного участка судом или выдел доли земельного участка с соблюдением требований закона.
Согласно ст. 11.9 ЗК РФ. предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Исходя из данных требований закона раздел земельного участка или выдел доли земельного участка невозможен если площадь образуемого земельного участка меньше нормативно установленных минимальных размеров земельных участков. Отметим что минимальные размеры земельного участка устанавливаются правилами землепользования и застройки муниципального образования (см. ГрК РФ Статья 30).
Поэтому перед обращением в суд необходимо ознакомиться с правилами землепользования и застройки которые должны быть представлены на официальном сайте администрации муниципального образования.
Как правило в границах делимого земельного участка расположен дом и различные постройки которые также находятся в долевой собственности.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
Из приведенных норм следует, что выдел части общего земельного участка при жилом доме отдельно от выделяемой части дома или вообще без выдела доли дома не соответствует закону.
В соответствии с абз. 4 подпункта 2 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Следовательно, переход права собственности на долю дома влечет отчуждение и доли земельного участка пропорциональной доле в праве собственности на дом.
Раздел земельного участка судом или выдел доли земельного участка возможны, если делимый земельный участок существует как объект земельных отношений и объект права собственности. Следовательно, должны быть установлены границы делимого земельного участка сведения о его границах должны быть внесены в ЕГРН.
Если ранее в отношении делимого земельного участка межевания не проводилось и границы не установлены в соответствии с требованиями законодательства, то одновременно с решением вопросов по разделу земельного участка и дома необходимо установление в судебном порядке границ делимого земельного участка.
В случае невозможности деления земельного участка, возможно, в рамках судебного разбирательства установить порядок пользования земельным участком. При установлении порядка пользования каждый собственник получает в свое пользование конкретизированную часть общего земельного участка, при этом юридически земельный участок будет находиться в общей долевой собственности.
ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ФАКТИЧЕСКИХ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.
- правоподтверждающие документы на землю (свидетельство);
- правоустанавливающие документы (документы основания для возникновения права собственности);
- материалы межевания (при наличии);
- выписка из ЕГРН.
- генеральный план (при наличии)
Полный перечень документов можно и нужно уточнить у наших экспертов.
ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ НАЛИЧИЯ РЕЕСТРОВОЙ ОШИБКИ:
- Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ от 31.05.2001 года.
- Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25.10.2001 года;
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
- Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
ОБРАЗЕЦ ВОПРОСОВ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ФАКТИЧЕСКИХ ГРАНИЦ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
-
Возможен ли раздел дома в точном соответствии с долями собственников в праве общей собственности на жилое строение, если невозможен, то почему?
-
Предоставить все возможные варианты раздела жилого строения, если таковые возможны, с учетом подвальных и чердачных, погребных и других подсобных сооружений?
-
Возможен ли вариант раздела жилого строения при отступлении от долей собственников в праве собственности на жилое строение?
-
Как изменяется доля собственников в праве собственности на жилое строение, в случае раздела его с отступлением от идеальных долей, с указанием размера денежной компенсации?
-
Какие переоборудования жилого строения необходимо произвести по каждому варианту, какова стоимость материалов и работ с приложением сметы?
-
Каков размер компенсации, подлежащей выплате сторонам, в соответствии с вариантами раздела жилого строения, относительно идеальных долей совладельцев?
-
Каковы фактические размеры земельного участка, находящегося при жилом доме, каковы его границы?
-
Каковы все варианты раздела спорного земельного участка, указанного в соответствии с долями в праве общей долевой собственности?
-
Каковы варианты раздела спорного земельного участка с учетом вариантов раздела жилого дома?
