Зоны с особыми условиями использования территорий – это территории, в границах которых устанавливается определенный правовой режим в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Зоны с особыми условиями использования территорий бывают: охранные; санитарно-защитные; зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры); водоохранные зоны; зоны затопления (подтопления); зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения; зоны охраняемых объектов; рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны; лесопарковые зоны и зеленые зоны.
В соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в состав ЕГРН входит самостоятельный реестр сведений о границах зон с особыми условиями использования территории и прочих зон, так или иначе обременяющих земельные участки.
На основании внесенных в реестр границ сведений о зоне с особыми условиями использования территорий, определяются земельные участки, ограничения, в использовании которых установлены требованиями нормативно-правовых документов (статья 56 Земельного кодекса РФ). Зона с особыми условиями использования территорий считается установленной с момента внесения сведений о ее границах в Единый государственный реестр недвижимости.
Земельные участки, частично или полностью расположенные в границах зон с особыми условиями использования территории, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в их границах вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.
В Единый государственный реестр недвижимости вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:
-индивидуальные обозначения таких зон (вид, тип, номер, индекс);
-описание местоположения границ таких зон;
-наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;
-реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;
-реквизиты соглашения о создании особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации;
- содержание ограничений использования объектов недвижимости в пределах таких зон.
- реквизиты решений Правительства Российской Федерации о создании, об увеличении площади или о досрочном прекращении существования особой экономической зоны, территории опережающего социально-экономического развития, зоны территориального развития в Российской Федерации, игорной зоны.
ЗОУИТ можно сгруппировать в 2 блока: 1) ЗОУИТ, которые возникли в силу федерального закона (водоохранные (рыбоохранные) зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия); 2) ЗОУИТ, которые возникли при соблюдении специализированных требований (порядок их установления определяется Постановлениями Правительства РФ). На сегодняшний день информация о ЗОУИТ находится в информационных базах различных ведомств, процесс создания единой базы о ЗОУИТ не завершен.
СИТУАЦИИ, КОГДА НЕОБХОДИМО ОПРЕДЕЛИТЬ ГРАНИЦЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ЗОУИТ:
- выявления зон с особыми условиями использования, которые накладываются на границы земельного участка.
- установление и уменьшение границ санитарно-защитных, охранных и иных подобных зон.
- определения и согласования видов и предельных параметров строительства в зонах с особыми условиями использования.
- обоснования нахождения участков за пределами зон с особыми условиями использования.
- судебного оспаривания включения участков в зоны с особыми условиями использования.
ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ЗОУИТ
Границы ЗОУИТ, возникающих в силу закона, утверждаются и вносятся в ЕГРН уполномоченным в соответствующей сфере государственным органом. Тогда как границы ЗОУТ, возникающих на основании отдельного решения утверждаются таким решением. Подготовка сведений о границах осуществляется: при установлении ЗОУИТ в связи с размещением зданий или сооружений (например, в отношении санитарно-защитной зоны предприятия) - их собственником или иным правообладателем (арендатором, концессионером и т.д.). В иных случаях – уполномоченным в соответствующей сфере органом.
При этом для некоторых зон законом установлены чёткие размеры (расстояние от границ соответствующего объекта), в таком случае определение границ зоны не вызывает особых затруднений. Тогда как для других ЗОУИТ границы определяются индивидуально при проектировании соответствующей зоны (зоны охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитные зоны и др.).
Таким образом, для каждой зоны из 28 типов (, см. Статья 105. ЗК РФ ) будет свой набор документов необходимых для проведения экспертизы.
ВОПРОСЫ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ ГРАНИЦ ЗОУИТ
-
Каковы фактические границы охранной зоны (ЗОУИТ)?
-
Имеется ли пересечение охранной зоны (ЗОУИТ) истца и земельного участка ответчика? В случае пересечения указать границы и площадь выявленного пересечения
