Согласно п. 5 ст. 41 ГрК РФ проект планировки территории (далее — ППТ) относится к документации по планировке территории. Исходя из п. 10 ст. 45 ГрК РФ, подготовка такой документации осуществляется на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки в соответствии.
При приобретении любых участков под застройку необходимо оценивать не только градостроительный план и риск его отмены, но и возможность отмены ППТ с требованиями технических регламентов, нормативов градостроительного проектирования, градостроительных регламентов с учетом гра- ниц территорий объектов культурного наследия, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий. В связи с этим ППТ (как и градостроительный план земельного участка) должен соответствовать всей перечисленной документации, а противоречие ей будет служить основанием для его отмены. Таким образом, при приобретении любых участков под застройку необходимо оценивать не только градостроительный план и риск его отмены, но и возможность отмены ППТ. Этот вывод подтверждается доступной и многочисленной судебной практикой по делам об оспаривании ППТ.
Следует отметить, что ППТ может сам по себе препятствовать осуществлению девелоперского проекта в связи с недостатками его содержания. Например, если ППТ устанавливает красные линии, проходящие через часть земельного участка, на котором расположено здание, собственнику такого здания с большой долей вероятности откажут в выдаче разрешения на строительство / реконструкцию. В такой ситуации собственник здания может обжаловать проект планировки с целью установления красных линий, соответствующих фактическому землепользованию. Основным аргументом в подобном споре является фактическая невозможность использования участка, занятого зданием, в качестве территории общего пользования.
С учетом трехмесячного срока на обжалование ППТ, определенного ВАС РФ, девелопер располагает недостаточными возможностями по судебной защите своих прав, в то время как юридические риски являются весьма существенными для будущего проекта. Все это необходимо учитывать при принятии решения об участии в девелоперском проекте.
