Обжалование градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории — не самое страшное, что может случиться с проектом. В конце концов, до приобретения участка под застройку осмотрительный застройщик может поручить проведение градостроительного анализа компетентным в данной сфере юристам, которые не удовлетворятся перечислением ограничений, указанных в градостроительном плане и ППТ, а проверят их на предмет соответствия градостроительному регламенту. Между тем, существуют и менее прогнозируемые риски, когда обжалованию и признанию недействующими подлежат правила землепользования и застройки, которыми эти градостроительные регламенты утверждены.
Чтобы понять, в каких случаях правила землепользования и застройки могут быть признаны недействительными, необходимо определить их место в системе градостроительной документации.
Исходя из ч. 3 ст. 31 ГрК РФ, подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений о территориальном планировании, которые содержатся в документах территориального планирования, с учетом требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц. На основании п. 2 ч. 1 ст. 34 ГрК РФ при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон должны устанавливаться с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения.
Итак, правила землепользования и застройки не могут противоречить документам территориального планирования. Однако на практике
подобные казусы случаются. Например, решением Санкт-Петербургского городского суда, оставленным в силе Верховным судом РФ13, было выявлено противоречие между Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга и его Генеральным планом. Земельный участок, предоставленный под строительство Театра песни Аллы Пугачевой, по ПЗЗ был отнесен к территориальной зоне общественно-деловой застройки, в то время как Генеральным планом Санкт-Петербурга в отношении спорной территории установлены две функциональные зоны, одна из которых предназначена для размещения скоростных дорог. Итогом судебного вмешательства стала фактическая невозможность реализации данного проекта.
К аналогичным выводам о необходимости соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану поселения пришел Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области14.
Приведенные примеры из судебной практики иллюстрируют тезис, согласно которому оценка градостроительных рисков для девелоперского проекта должна быть комплексной, а не сводиться лишь к изучению ограничений, включенных в градостроительный план участка.
Анализ судебной и правоприменительной практики показывает, что любой документ, относящийся к градостроительной документации, может стать предметом судебного рассмотрения и несет в себе потенциальные риски для осуществления планов девелопера. В таких условиях застройщику нельзя руководствоваться лишь ограничениями, указанными в градостроительном плане земельного участка или проекте планировки территории. Сами эти документы, как и прочая градостроительная документация, подлежат выстраиванию в единую систему и проверке на предмет соответствия документам, обладающим большей юридической силой. Особую осмотрительность необходимо проявлять девелоперам, планирующим реализацию проекта на территории объектов культурного наследия (вновь выявленных объектов культурного наследия) или на территории, расположенной в пределах зоны охраны объектов культурного наследия, поскольку сложившаяся судебная практика допускает, что субъектом обжалования в этом случае может являться любой гражданин России без каких-либо ограничений.
