В настоящий момент при расчётах площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости по функциональному назначению, эксперты руководствовались нормами действующего градостроительного кодекса РФ.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются в соответствии с муниципальными правовыми актами. Такими актами являются «правила землепользования и застройки», которые в силу своей публичной значимости утверждается представительным органом местного самоуправления. Опубликование муниципальных правовых актов, включая Правила Землепользования (далее ПЗЗ), обычно осуществляется в городских (районных) газетах, а также при наличии такой возможности размещаются в сети «Интернет».
При отсутствии принятых ПЗЗ, при расчете площади земельного участка, необходимой для использования объекта недвижимости по функциональному назначению, руководствуются иными действующими муниципальным правовыми актами и или (при их отсутствии) действующими строительными, пожарными, санитарно-эпидемиологическими нормами и правилами.
На первом этапе исследования по расчету нормативной площади земельного участка выполняется анализ документов, которые представлены в материалах дела. На данном этапе определяются основные параметры объекта экспертизы:
• Площадь и целевое назначение земельного участка, на котором расположен исследуемый объект недвижимости;
• Процент застройки земельного участка, коэффициент плотности застройки;
• Целевое назначение и год постройки объекта недвижимости (здания) находящегося на территории земельного участка;
• Местоположение земельного участка и строений, расположенных на нем, согласно карте градостроительного регулирования.
После этапа анализа документации следует этап натурного исследования объекта экспертизы. В процессе данного этапа эксперт устанавливает соответствие фактических характеристик земельного участка и объектов недвижимости заявленным характеристикам согласно представленным на исследование документам, проводит контурную горизонтальную съемку в отношении объекта исследования, а также в отношении земельного участка в границах которого расположен объект недвижимости.
В процессе проведения экспертизы часто возникает необходимость в сведениях (документах) для проведения исследования.
ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМЫ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ:
• Описание технологических процессов (виде технологических схем и описаний процессов, этапов производства), происходящих в границах земельного участка;
• Количество сотрудников предприятий, работающих за период на предприятии;
• Состав техники, в том числе автомобильной (грузовой, легковой);
• Топографическая съемка земельного участка;
На последней стадии расчета площади земельного участка, нормативно необходимой для использования объекта недвижимости, эксперт определяет площадь земельного участка с учетом всех вышеуказанных работ и исследований, при этом в процессе расчета нормативной площади эксперт руководствуется действующими документами территориального планирования (при их отсутствии законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления), действующими градостроительными нормами и правилами.
ПРИ ВЫПОЛНЕНИИ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ РУКОВОДСТВУЮТСЯ СЛЕДУЮЩИМИ ПРАВОВЫМИ АКТАМИ:
-
Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» №73-ФЗ от 31.05.2001 года.
-
Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25.10.2001 года;
-
Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
-
Федеральный закон от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
-
Правила землепользования и застройки территории в границах которой расположен объект недвижимости.
ОБРАЗЕЦ ВОПРОСОВ НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ПРОВЕДЕНИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ НОРМАТИВНОЙ ПЛОЩАДИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
-
Какова нормативно-необходимая площадь и границы земельного участка, необходимые для использования объекта недвижимости истца?
